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記者從盛世神州房地產投資基金管理有限公司（下稱“盛世神州”）相關人士處獨家獲悉，11月9日，由全國房地產投資基金聯盟發起的首只私募房地產PE母基金在上海正式成立，首期規模約5億元左右，預期總規模約200億元。

2010年被稱為房地產基金的元年，私募房地產基金快速發展，各家機構紛紛進駐，競爭也愈加激烈，加之以純債權投資、“假股真債”低技術含量操作為主，回報逐年下滑。

據清科集團統計，2010-2012年，私募房地產基金的年平均回報率分別為25.0%、22.3%、15.9%。

在競爭加劇、房地產開發商面臨洗牌、不同區域市場分化的大背景下，一些嗅覺靈敏的房地產PE基金開始探索轉型。

據上述人士介紹，母基金將兼投房地產開發項目和房地產基金，而與房地產基金主要做債權不同，該母基金將以股權投資項目為主。計劃主要選擇排名在50-100位的房地產開發商合作，區域以有經濟潛力和經濟發達地區為主，集中在二線城市。

在提高股權投資比例的同時，包括歌斐資產、盛世神州在內的大型房地產PE基金也在調整項目區域和優化交易對手。

收益率逐年下滑

據清科集團統計，2012年中國房地產基金存量規模超過120億美元。

從發展現狀上來看，國內的私募房地產基金多為項目導向型，大多是先進行項目的尋找和確立，然后再進行募資，且資金到位后迅速對擬定項目進行注資。因此其整體的存續期相對較短，一般為3年左右，而國外房地產基金的期限為8年左右。

由于期限相對較短，加之主要是以純債券、“假股真債”的方式進行投資，相對有實力的機構則采用股債結合的“夾層”模式，實際回報普遍不高，平均年回報水平約為20%。

“隨著各機構紛紛進來，特別是2012年大資管時代的到來，今年是全民房地產基金年，基金規模大幅增加。從接觸的各家基金來看，估計今年規模會翻倍至240億美元。”全國房地產投資基金聯盟會長、盛世神州董事長張民耕介紹，而競爭也變得更為激烈，2010年的回報率超20%，去年是15-18%，今年只有12-13%，做得

好的也只有15%。

長期來看，若今后私募房地產基金未在策略上產生足夠的變化并實現差異化競爭，則其回報水平難以得到進一步的提升。

“競爭越來越激烈，現在每家都在思考接下來的轉型。對于我們，最重要的是優選競爭對手，要求合作的房地產企業有一定規模，因為房地產開發商未來也面臨著洗牌調整。和好的交易對手合作，為了在洗牌過程中能占領更多的市場。同時，基金本身也開始了粗放發展之后的精細化運作。”歌斐資產合伙人曾純表示。

目前歌斐資產管理的280多億元資產中，房地產基金達200多億元。

轉型股權投資

隨著房地產基金規模的擴大和參與者的增加，原先以債權為主的業務形式開始發生變化。

“做股權的趨勢比較明顯。”張民耕表示，剛開始主要做債權，現在夾層比較多，也開始做一些純股權的。上述PE母基金投資的項目以股權投資為主。

張民耕認為，房地產開發總有盡頭，美國、英國的房地產開發項目和面積占整個交易量的比例已經很小，主要是做存量項目的周轉交易、管理經營，現在國內很多開發商開始轉型做存量經營。做存量經營并不需要大量借款，但是需要股權投資和投后服務，這個市場會逐漸成熟起來。

房地產基金投資的純債權之路也越來越窄。一方面，競爭在加劇，最早信托做純債權，后來各家機構紛紛進來搶占市場；另一方面，交易對手在資金獲取渠道上越來越寬，也變得更為強勢，這對房地產基金本身提出了投后服務、管理能力的要求。

曾純亦表示：“總體來看純債權的比例一直在下降，更多的做股債結合，也做了一些純股權，未來還會做得更深入。我們都在思考怎樣提供更好的專業價值和投后服務。”

歌斐資產在管理團隊上也進行了調整。此前做純債權并不太關注項目投資后的狀態，而是更關注風險；如今要做重組、股權，實際上要更多地參與到項目中去，歌斐資產的房地產基金團隊正在往這一方向做配置，增加一些有投后管理經驗的人才。

但是，目前房地產基金主要以外資為主，而法律地位尚未完全確立，尚無真正意義上機構投資者，且缺少投資管理人才、金融工具缺失等因素導致本土私募房地產基金尚處于發展的萌芽階段，探索股權投資之路依然漫長。