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一輪“喧囂”的大幅上漲之后，房地產股再度歸于沉寂。就在本周，房地產板塊不僅重新淪為拖累市場下跌的龍頭板塊之一，11月7日的監測數據還顯示，房地產板塊居資金凈流出第二位，連續第三個交易日位居資金凈流出排行榜前列。

追溯房地產板塊前期大漲的原因，超預期的三季報無疑是最大的幕后推手。相較于多數行業依然“慘淡”的三季報業績，房地產行業在一輪又一輪的調控措施中實現了強勢“突圍”，三季度交出了一份不錯的成績單。在業內看來，三季度以來，樓市量價回升的趨勢顯示房地產行業最艱難時期或已過去，但整體而言，房企資金鏈仍處于偏緊狀態，行業內部或持續呈現“冰火兩重天”的格局。

行業逐步回暖業績分化明顯

Wind數據顯示，滬深兩市152家上市房企前三季度共實現營業收入3057.80億元，同比增長17.56%；實現歸屬母公司股東的凈利潤370.08億元，同比增長3.44%。其中，第三季度實現凈利潤113.45億元，同比增長15.62%。

“三季度上市房企的利潤同比增長明顯，主要受益于三季度房地產轉暖及銷售數據向好推動。”有分析人士表示。來自海通證券的統計數據顯示，2012年三季報A股地產企業銷售商品、提供勞務收到的現金為4733億元，同比增長17%，經營活動現金流為264億元，籌資活動現金流為438億元，顯示行業整體現金流狀況處于近三年以來最好水平。“而與未來業績直接相關的預收賬款達到4745億元，同樣處于近三年以來最高水平。這意味著行業基本面已經實現反轉，市場前期所擔憂的破產等風險目前完全釋放。”海通證券認為，相對其他周期行業而言，房地產板塊的基本面最好。

不過，行業整體見底的背后是企業業績分化態勢十分明顯，行業內部呈現“冰火兩重天”格局。一方面，龍頭房企業績十分亮眼。前三季度，萬科、保利、招商、金地4家公司凈利潤分別為50.80億元、38.21億元、24.19億元、9.21億元，4家公司全部實現凈利潤大幅增長，分別增長41.74%、10.21%、16.03%、91.91%。另一方面，仍有不少房企處于虧損之中。數據顯示，有23家A股上市房企三季度凈利潤為負。其中，排首位的京投銀泰前三季度虧損近2億元；其次是嘉凱城，虧損額達1.56億元。

中央財經大學房地產金融專家李德峰分析說，調控政策下，房地產行業承受的壓力不斷加大，大型房企的優勢會顯現得更明顯，而小型房企的生存狀況會更加艱難。

存貨繼續攀升經營壓力猶存

在經歷了持續嚴格的調控之后，上市房企業前三季度業績回暖，是否意味著行業復蘇的趨勢已經確立，行業迎來業績回升的拐點呢？對此，業內人士認為，雖然大型上市房企業績亮眼，但全行業來看隱憂猶存，上市房企存貨、資產負債率、一年內到期的流動負債仍在走高，財務狀況令人擔憂。

數據顯示，具有可比數據的127家上市房企前三季度資產負債率達到74.33%，較去年同期上漲1.26%。而2009年同期上市房企資產負債率為65.67%，三年來已持續攀升近9%。截至9月30日，127家上市房企負債總額已攀升至15837億元，同比增長21.81%，是2009年同期的2.5倍。“招保萬金”四大龍頭企業的財務壓力也依舊很大。截至9月30日，萬科、保利地產、金地集團、招商地產資產負債率分別為79.40%、80.41%、72.65%、70.49%；流動負債分別為2336億元、1365億元、558億元、542億元，同比分別增長20%、35%、11%、53%。與此同時，存貨仍在持續攀升。截至9月30日，127家上市房企存貨高達13908萬億元，同比增長20.94%。

為了應對資金鏈的緊張格局，近期內地房企再度紛紛赴港融資。據不完全統計，在美國第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)推出之后的10月份，內地房企向海外融資總額達到了27.07億美元，折合成人民幣為169億元。其中，上半月房企融資8.97億美元，下半月房企融資力度進一步加大，達到了18.1億美元。

“博弈”政策面地產股走勢受關注

在經歷了兩年多的低迷走勢后，三季度以來樓市呈現量價齊升的局面，部分城市房價紛紛創出新高，房地產股的投資機會再度吸引資金的關注。

中投證券日前發布的房地產行業研究報告認為，短期內政策加碼階段性緩解，政策面將保持相對穩定，為板塊持續反彈爭取到較好的投資環境。銀河證券發布的報告認為，從9月底開始，各地方政府不斷釋放出樓市微調信號，諸如貴州的購房入戶，到10月中旬武漢等地公積金可異地還貸、二手房公積金貸款額度提升，以及廣東、天津等公積金政策微調等。因此，地方政府在穩經濟條件下，后續兩個月的樓市政策適度偏松概率大。

很顯然，在上述市場機構看來，業績逐步回暖以及政策面微調信號的預期，將成為支撐房地產股走勢的有利因素。但業內專家也表示，抑制投機和投資性需求的政策沒有改變，所以房地產市場的回暖也將是緩和的。數據顯示，2012年前9個月，全國房地產累計開發投資為5.1萬億元，同比增長15%。相比2011年同期同比增長32%而言，2012年增幅回落明顯。

對于地產股的走勢，中金公司認為，伴隨著信貸季節性收縮，行業銷售進入四季度中的淡季，房價漲幅趨緩、政策壓力釋放推動的政策性估值修復將在11月上中旬逐步結束，地產股將進入振蕩格局。還有機構認為，除非未來有利好的地產政策出臺，否則預計地產股繼續取得超額收益難度很大，而在行業分化、強者恒強的背景下，房地產股走勢也必然出現分化。