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“我們的目標(biāo)是，三年內(nèi)做到100億！”近日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“濱江房產(chǎn)”）董事長(zhǎng)戚金興宣布，濱江房產(chǎn)母公司杭州濱江投資控股有限公司旗下首只地產(chǎn)基金已正式成立，目前正在進(jìn)行10億元種子基金的募集，并預(yù)計(jì)3年后該基金的規(guī)模將突破百億元。

在信貸、IPO、發(fā)債、信托等融資渠道紛紛受阻之下，以往在國(guó)內(nèi)略顯“邊緣化”的房地產(chǎn)私募基金變得空前活躍。目前，包括萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、復(fù)地等知名開(kāi)發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，包括世茂股份在內(nèi)的有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

房企集中試水地產(chǎn)基金

根據(jù)清科研究中心此前的預(yù)計(jì)，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金在2010年年內(nèi)共有10只基金募集到位18.59億美元。2011年僅第一季度，就有5只房地產(chǎn)基金募集到位9.59億美元。

二季度之后，市場(chǎng)中依舊有大牌房企不斷進(jìn)入房地產(chǎn)基金領(lǐng)域。除濱江房產(chǎn)外，世茂股份亦在8月5日宣布將以有限合伙形式投資設(shè)立私募股權(quán)基金上海世茂匯天股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），基金規(guī)模將不超過(guò)50億元，公司參與認(rèn)繳不超過(guò)15億元。

另有媒體披露，2010年9月份正式啟動(dòng)的星浩資本，其二期也正在籌備中，擬募集資金40億元。

顯然，進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速，且其中多由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，基金規(guī)模逐步擴(kuò)大。

一位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“如今市場(chǎng)越來(lái)越成熟，分工也越來(lái)越細(xì)，一些成熟的投資人開(kāi)始愿意將資金交給專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)去管理，這對(duì)地產(chǎn)私募基金來(lái)說(shuō)是很大的機(jī)會(huì)。”

濱江控股一位高管向者坦言，成立地產(chǎn)私募基金的初衷是基于對(duì)于中國(guó)整個(gè)金融行業(yè)的看好，“選擇在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入基金行業(yè)，我們是想先樹(shù)立品牌，同時(shí)控股公司也希望往多元化方面發(fā)展。”

房企的新融資平臺(tái)？

事實(shí)上，目前市場(chǎng)上大部分地產(chǎn)私募基金都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項(xiàng)目，從本質(zhì)上說(shuō)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)新的資金來(lái)源。

以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產(chǎn)私募基金“復(fù)地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個(gè)LP(LimitedPartner，有限合伙人)的出資門(mén)檻為800萬(wàn)元人民幣。“我們?cè)谶x擇項(xiàng)目和管理項(xiàng)目上，會(huì)綜合考慮許多因素，諸如進(jìn)入價(jià)格、成本核算、產(chǎn)品定位以及定價(jià)和銷(xiāo)售速度等，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)處于怎樣的狀態(tài)，我們堅(jiān)信只有嚴(yán)謹(jǐn)積極地研究、分析和管理，才能為投資人取得風(fēng)險(xiǎn)可控的高回報(bào)。”上海智盈股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理董偉海透露，“目前，智盈投資管理的基金達(dá)11個(gè)億，其主要投入的是復(fù)地開(kāi)發(fā)（智盈的發(fā)起人之一）的項(xiàng)目。”

記者發(fā)現(xiàn)，復(fù)地景業(yè)基金當(dāng)年的募集規(guī)模為5.5億元人民幣，也是目前市面上較少地已經(jīng)有業(yè)績(jī)體現(xiàn)的房地產(chǎn)私募基金。從現(xiàn)有的情況看，該基金投資的幾個(gè)項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的成績(jī)。如該基金于2009年第四季度投資的成都復(fù)地雍湖灣項(xiàng)目，在樓市低迷的情況下，其高層住宅、疊拼乃至商鋪的去化率都達(dá)到97%以上。

與復(fù)地景業(yè)基金的運(yùn)作模式不同，濱江控股發(fā)起設(shè)立私募基金的投資標(biāo)的將不會(huì)與濱江房產(chǎn)的項(xiàng)目發(fā)生交集。

濱江控股一位高層管理人員對(duì)本報(bào)記者表示：“我們的定位不是一個(gè)融資平臺(tái)，我們希望做一個(gè)比較純粹的基金，并與我們的上市公司有一定的隔離，我們的錢(qián)是市場(chǎng)化運(yùn)作的，業(yè)務(wù)方面可能更多的會(huì)參與房地產(chǎn)方面的一些股權(quán)投資，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)增值的過(guò)程去套現(xiàn)。”

此前，戚金興就曾表示，成立基金的原因，一方面是幫兄弟單位管理閑置資金，另一方面，如果發(fā)現(xiàn)因資金緊張而陷入困境的樓盤(pán)，濱江房產(chǎn)也可以接過(guò)來(lái)做，讓實(shí)力欠佳的企業(yè)平穩(wěn)退出。

機(jī)會(huì)與資金的矛盾

在調(diào)控持續(xù)的情況下，房企“不差錢(qián)”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，而地產(chǎn)私募基金則迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的時(shí)代。一方面，市場(chǎng)流動(dòng)性的緊缺為地產(chǎn)私募基金“大展拳腳”提供了廣闊的空間，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的低迷也為地產(chǎn)私募基金的發(fā)展增添了不少變數(shù)。

某基金管理公司高層對(duì)本報(bào)記者表示，從下游來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題已經(jīng)成為全國(guó)皆知的秘密，地產(chǎn)私募基金有更多的余地去選擇優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目去投資，同時(shí)在項(xiàng)目談判的時(shí)候也會(huì)更有利。“但從上游來(lái)看，即從基金募集的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在并不是好時(shí)候。”他坦言，“上半年大量的房地產(chǎn)信托包括民間高利貸大幅抬高了投資者對(duì)回報(bào)率的期望值，就我們接觸來(lái)看，目前地產(chǎn)基金產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)需求并不是特別高。”

仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)投資部經(jīng)理劉裕通曾向本報(bào)記者表示，雖然房地產(chǎn)私募的概念炒作很熱，但其實(shí)推進(jìn)速度比較慢，而且很多基金存在無(wú)法完成募集目標(biāo)的問(wèn)題。

“不得不承認(rèn)，許多產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的發(fā)展都非常迅速，但房地產(chǎn)基金市場(chǎng)的完善需要一個(gè)時(shí)間。”董偉海表示，2009年是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的房地產(chǎn)私募基金的元年，至今也才過(guò)去了兩年，因此整體市場(chǎng)依舊處于初級(jí)階段。

對(duì)于房地產(chǎn)私募基金在國(guó)內(nèi)發(fā)展前景的預(yù)期，董偉海認(rèn)為，越來(lái)越多有相當(dāng)資產(chǎn)規(guī)模、更懂資產(chǎn)配置的高凈值人士和企業(yè)、機(jī)構(gòu)將會(huì)選擇把錢(qián)交給值得信賴(lài)的專(zhuān)業(yè)基金管理公司來(lái)管理，這將是大勢(shì)所趨，同時(shí)也是市場(chǎng)更加成熟的一個(gè)標(biāo)志。“至于市場(chǎng)成熟的時(shí)間，其實(shí)我們現(xiàn)在已經(jīng)比2009年的時(shí)候朝前走了一大步，但借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)的發(fā)展歷程，如新加坡凱德置地的資金有1/3來(lái)自基金融資，但這已經(jīng)是14年發(fā)展而得的結(jié)果。”