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信托公司挑選房地產項目門檻提高

房地產信托繼續收緊發行比重開始下降

“我們銀行至少有兩個月沒有代銷過房地產信托產品，近期銷售的主要是陽光私募類的信托產品。”杭州某國有商業銀行的理財師告訴記者，盡管房地產行業的融資需求依然旺盛，房地產信托發行卻已經出現減緩跡象。

在近期房地產行業調控政策持續收緊的背景下，信托公司在挑選房地產項目合作伙伴時也變得更加小心謹慎。

房地產信托發行出現減速

近日有市場傳言，四大國有商業銀行相繼叫停了房地產信托代銷業務，房地產信托收緊的風聲再次響起。杭州一家國有商業銀行的理財師告訴記者，該行近期確實要求進一步整頓信托產品的銷售流程，支行一級不允許私自洽談信托產品的合作業務。盡管沒有明確叫停房地產信托項目，不過該行近兩個月都未有房地產信托類產品發售。

今年以來，房地產信托一直受到監管部門的關注。5月底，銀監會對房地產信托業務規模較大的信托公司進行“窗口指導”；6月底，銀監會要求信托公司“今后凡涉及房地產的相關業務都逐筆報批”。

來自用益信托工作室和中國銀監會相關統計報告顯示，7月以來，房地產信托新設規模雖然繼續領先其他信托產品，但募資比重已持續回落到信托總額的四成以下；房地產信托的發行主體發生了大規模移位。

據了解，今年上半年，信托資金投向房地產集合信托的資金達到1191億元，占整個集合信托成立資金比例的43.7%，平均預期年收益率可達9.72%。但這一狀況在下半年伊始就發生了改變，據用益信托工作室統計，7月以來新成立房地產信托資金占集合信托成立資金的比重一直在40%以下；其平均預期年收益率雖仍居榜首，但與收益率第二名的差距正在縮小，幾大房地產信托產品的收益率也出現了較多折讓的情況。

業內人士透露，信托公司從自身風險控制的角度出發，也在逐步減少房地產信托的發行量，提高房地產信托的門檻。記者從杭州工商信托官方網站發現，該公司近一個多月來發行成立的信托產品，其主要投資方向已經開始有所變化，如能源領域、海洋經濟的并購貸款、商業地產項目等等。

信托公司提高房產項目門檻

有研究報告指稱，今年1—6月份，銀行理財、股市、基金、信托等投資收益排名中，信托以9.46%的平均年化預期收益率領銜。從平均年化收益率看，資金需求旺盛的房地產業位列第一，其平均年化預期收益率為10.86%；其次是商品類信托，平均年化收益率為9.72%。

盡管下半年的發行可能會有所減速，但收益誘人的房地產信托依然是信托理財市場的重頭戲。

在房地產調控持續收緊的背景下，房地產信托的風險也會逐步加大。一些信托公司為了防范風險，也開始提高房地產項目的門檻，挑選那些運作更為穩健的房地產公司。

記者了解到，繼成功發行了飛鷹七號首輪項目旭輝青浦信托計劃后，杭州工商信托又與另一家上海著名地產商，香港上市公司盛高置地，合作發行一款信托產品：常熟翡翠灣項目債權受讓信托計劃。該計劃有1年期和2年期兩種類別，起購金額為150萬元，其預期年收益率按認購金額不同在9.7%到11.6%之間。

“具有明確戰略的特色房地產開發商是信托公司的合作最佳選擇。”杭州工商信托的相關人士告訴記者，在當前的政策調整之下，金融機構最擔心的房地產開發商出現兩種情況，一是銷售不暢，資金回籠放緩；二是土地成本過高，未來回旋余地不大。而特色房產開發公司具有明確的戰略，可以依靠其獨特的競爭能力獲得產品溢價。其產品開發的定位往往較為精準，客戶需求穩定；而且其土地獲取成本往往相對低廉，利潤空間較大。如本次杭州工商信托合作的盛高置地，其一直堅持在城市大型高端物業領域耕耘，開發了多個長三角地標性項目，造就了其穩定的客戶群和較高的土地綜合開發能力，也造就了其在行業調控的背景下，資產狀況以及物業銷售依然穩健的能力。