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每當市場大跌的時候，都是資金進入的最佳時點。對于PE來說也同樣如此，當房地產調控日趨緊張的時候，房地產PE就迎來投資良機。

“我去年幫助成立了四只房地產基金。”大成律師事務所一位律師告訴《投資者報》記者。

據記者了解，房地產基金主要分兩大類，一類是房地產企業轉身成立房地產PE，通過PE基金解決自身資金問題；另一類是專業的房地產基金。

解決融資難題的救星

“地產商成立房地產基金的目的就是將企業提升到金融層面，占領產業鏈的上游。”上述律師告訴記者。

這對開發商有哪些好處？

“對于大的房地產開發商，這可以一舉兩得。”嘉富誠國際資本公司董事長鄭錦橋介紹說，房地產開發商從事PE除了可以通過多渠道募集資金解決公司自身融資問題，同時還可以借助金融資本，幫助這些企業收購項目。

他還表示，房地產行業通常是國家宏觀經濟的風向標，在宏觀經濟層面實施緊縮貨幣政策，防止通貨膨脹的背景下，房地產自然也是受影響最大的一個行業。“在今后三個月或者半年之內，雖然一線城市還將面臨調控壓力，但二、三線城市將有一些并購和投資機會出現。”

而除了借并購機會做大做強以外，打通資金環節，也是許多開發商的初衷。

“現在房地產開發商通過銀行貸款非常難，對我們來說，基本是不批。”民生銀行地產金融部鄭州分部的某負責人告訴記者。

“10個房地產項目上報總行審批，基本8~9個不能通過。”一位建行信貸部人士透露。

顯然，資金問題也波及到這些大的開發商。

根據北京某中型房地產開發商透露，開發商籌措資金，首先考慮低成本的銀行信貸。但是，由于銀行資金收緊，獲取銀行貸款并不容易。而信托等產品的融資條件苛刻，且要求的回報率很高，這無疑會大幅提高房企的資金成本。據相關數據統計，今年一季度，內地房企在港融資額達140多億美元，年利率普遍在13%以上。

多重渠道被堵之后，房地產基金成為了眾多房企的救星。“在宏觀調控的大背景下，將會有越來越多的房地產公司面臨困境，而這就是房地產基金的機會。”盛世神州房地產基金總裁王戈宏告訴記者。

復地集團變身投資機構

2011年5月13日，復地集團正式退出香港H股市場，成為內地首家退出香港資本市場的房地產企業。根據公告信息，復地集團母公司復星國際，以22億元完成了對其的私有化運作。

復星國際表示，在復地完成私有化之后，憑借復星的強大實力，對房地產投資將更加靈活。

顯然，復地的意圖非常明顯，就是轉身房地產投資機構。“我們希望把私募基金作為一個比較長期的戰略來發展，力求能夠成為未來一個新的利潤增長點。”復地集團董事長范偉曾這樣表示。

“復地選擇此時退市，主要原因，還是看到了國家的房地產調控政策帶給房地產PE的擴張機會。”鄭錦橋告訴記者，即使在宏觀調控的大背景下實行了限購等政策，百姓對房屋的剛性需求依然存在，“從居住角度上講，很多家庭還需要進一步改善居住條件；而從投資角度上，很多熱錢逃離了房產之后，其可選的投資品種并不多，無論是古玩熱還是黃金熱，其背后都是民間資本太多，找不到釋放的渠道。如果他們從事房地產PE，成為房地產基金的LP（有限合伙人，即投資人），就可以解決熱錢出路問題。”

資料顯示，自從2010年3月，房地產開始調控至今，已經有幾十家房地產基金相繼設立，包括復地集團、保利集團、金地集團、陽光新業、世茂股份、華潤集團、泛海集團在內的多家知名房地產公司早已經試水房地產PE。

房地產PE大擴張

在LP逐步形成的同時，房地產基金也開始大肆擴張。

“從2009年開始，我們就陸續接到相關企業咨詢房地產基金的事宜，我們去年總共完成了四家房地產基金的設立。而今年在宏觀調控及信貸緊縮的雙重壓力下，將會有越來越多的房地產基金出現。”上述大成律師事務所律師表示。

眾多PE基金開始掘金中國房地產，里昂證券旗下的Fudo二號基金就是其中之一。

Fudo二號基金中國區董事總經理趙波告訴記者，決定進軍中國的房地產市場，首先是中國的市場是足夠大，機會也足夠多。

從2006年以來，他們一直在觀察房地產市場，但那時候覺得市場過熱，不希望追漲，現在選擇在金融危機發生之后進入，對他們來說是出于對房地產行業新一輪發展機會的長期看好。

據他透露，類似美林證券、摩根士丹利等投行旗下的外資基金因為金融危機產生一些遺留問題，目前已經停止大規模投資，甚至需要拋售物業，而他們作為一只新的基金，并沒有這些遺留問題，在通過校園基金、養老基金的募集過程當中，獲得了投資人的認可。

“要在這個新興市場獲得成功，我們需要做的功課有很多，比如要了解租客不斷變化的需求，以及配合本地政府招商引資的需求和政策，同時還要展開與國內企業，比如開發商或央企等的合作等等。”

據趙波介紹，目前機會還有很多，比如，他們還是很看好住宅和商業地產的機會，尤其是商業地產，無論是北京、上海等一線城市的辦公樓、商場，還是二、三線城市的工業園區等領域都存在著投資機會。